Piața imobiliară din România dă semne puternice de încetinire. Dacă la nivelul volumului de credite ipotecare situația ar părea să se fi îmbunătățit puțin față de primul semestru, în marile centre urbane tranzacțiile imobiliare au scăzut cu până la 30%.

Pe fondul diminuării puterii de cumpărare a populației, a dobânzilor ridicate la împrumut și al declinului economic general provocat de inflație și de creșterile de taxe care se anunță în această toamnă, oamenii au devenit mai chibzuiți cu banii și cu perspectivele lor de îndatorare. Cu toate acestea, prețurile la locuințe au început să scadă. Economiștii spun că cel mai prudent este să nu vedem căderea pieței imobiliare ca o oportunitate de investiție într-un climat marcat de incertitudine.

În primele șase luni ale anului 2022 au fost tranzacționate 341.073 de imobile, iar în primele șase luni ale anului 2023, 281.573 de imobile, potrivit datelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară citate de Newsweek. Vânzările de imobile au scăzut cu aproape 20% în ultimul an. În București, dacă în prima jumătate a anului 2022 au fost tranzacționate 68.176 imobile, în S1 2023 numărul a scăzut cu peste 30%, la 46.406 imobile. În același sens, numărul ipotecilor, la nivel național, în iunie 2023, a fost de 17.548, cu 3.849 mai mic față de iunie 2022.

În ceea ce privește rata de creditare, Banca Națională a României susține că dacă în primul trimestru al anului creditele ipotecare noi în lei consemnau un declin anual de circa 3%, în al doilea trimestru situația şi-a revenit, înregistrându-se un salt de 18% faţă de aceeași perioadă a anului trecut. Conform unei analize recente realizate de Ziarul Financiar, o influenţă asupra volumului creditelor ipotecare noi în lei a venit cel mai probabil de la conversia creditelor vechi legate de ROBOR, care a avut o medie de 6,9% în prima jumătate a anului în credite legate de noul indice IRCC, care a fost mai mic, ajungând în trimestrul I 2023 la 5,7%, iar în T2 la aproape 6%.

Concluzia pe care o putem trage este că o parte din volumul creditelor ipotecare noi în lei reprezintă credite noi contractate, în timp ce altă parte sunt, de fapt, refinanţări, în condiţiile în care diferența dintre indicii IRCC şi ROBOR a determinat mii de români să-şi treacă ipotecarele de la ROBOR la referinţa IRCC (care a fost până acum sub ROBOR). Acest lucru înseamnă că aparenta creștere a volumului de credite este o cifră pe hârtie, care nu reflectă realitatea din teren când vine vorba despre capacitatea de creditare a românilor, ci din contră, arată nevoia puternică de refinanțare și căutare a unor dobânzi mai avantajoase.

Mai mult decât atât, ultimele date ale Institutului Naţional de Statistică (INS arată și că numărul autorizaţiilor de construcţie pentru clădiri rezidenţiale eliberate în România, în primele 6 luni din 2023, a scăzut cu 24,5% faţă de perioada similară din anul anterior. În semestrul I 2023 s-au eliberat 17.140 autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale, cifră care relevă scăderi în toate regiunile de dezvoltare din țară. Din totalul autorizaţiilor de construire pentru clădiri rezidenţiale care au fost totuși eliberate în acest an, 68,8% sunt pentru zona rurală.

Cum se justifică scăderea puternică a pieței imobiliare

Bogdan Glăvan, profesor universitar de economie, Director al Centrului de Economie Politică și Afaceri „Murray Rothbard” din cadrul Universității Româno-Americane din București, a declarat pentru Ziare.com că explicația fenomenului ține în primul rând de reducerea cererii: ”Creșterea dobânzilor a descurajat contractarea de credite, alături de erodarea puterii de cumpărare din cauza inflației care a lovit puternic în 2022. Reducerea cererii este firească și din acest motiv observăm evoluții contrastante pe piața imobiliară, inclusiv în ceea ce privește oferta de construcții de locuințe odată cu scumpirile la materiile prime și la energie. Practic ne confruntăm cu o reducere a cererii și a ofertei care, așa cum arată știința economică, înseamnă o reducere masivă a numărului de imobile tranzacționate”.

Economistul a explicat faptul că în privința evoluției prețurilor, lucrurile sunt mai neclare. Atunci când cererea scade și oferta crește, prețul poate să scadă, să crească sau să rămână neschimbat, însă volumul tranzacțiilor scade cu siguranță.

”Pe majoritatea segmentelor de piață vedem ieftiniri și mă aștept ca în perioada următoare fenomenul să continue, deoarece dezechilibrul de pe piață va continua în funcție de deciziile politice care se vor lua. Dacă vom vedea o creștere masivă a taxelor, acest lucru va comprima și mai mult piața imobiliară. Pe de o parte, creșterea poverii fiscale va apăsa asupra tuturor actorilor economici direct și indirect. Un salariat într-o firmă de IT care va plăti un impozit ridicat se va confrunta cu o scădere a puterii de cumpărare.

Pe de altă parte, taxarea și incidența directă a ordonanței asupra pieței imobiliare va fi un factor de influență, atunci când vorbim de creșterea impozitelor pe tranzacționarea proprietăților, creșterea TVA și de eliminarea scutirii de CASS pentru lucrătorii din construcții”, a declarat Glăvan.

Scăderea prețurilor la locuințe în climatul economic curent nu este prielnică investițiilor noi

În contextul dezechilibrelor cauzate de dobânzile ridicare, criza din prezent a sectorului de construcții, precum și scăderea puternică a capacității de cumpărare, prețul chiriilor și cel de vânzare pe piața imobiliară a dat semne că scade după ani de zile de creșteri continue. Preţurile apartamentelor vechi cu trei camere din București au scăzut pentru prima dată în ultimii nouă ani, atât faţă de luna anterioară, cât şi faţă de luna similară din anul 2022. Preţurile au ajuns în iulie 2023 la 109.100 de euro, în scădere cu 600 de euro sau 0,5% faţă de iunie 2023, potrivit Indexului Imobiliar ZF.

Deși e posibil ca scăderea prețurilor să continue pe fondul cererii scăzute, economistul insistă că acest fenomen nu trebuie văzut ca un moment prielnic pentru noi achiziții imobiliare. ”Sentimentul meu ca economist și ca observator al pieței este că multă lume stă în expectativă, dar expectativa este determinată atât de puterea de cumpărare și a nivelului cadrului de finanțare prin credit a tranzacțiilor, cât și de această incertitudine generală din punct de vedere politic. Există și o așteptare în piață că lucrurile vor continua să se înrăutățească, iar atunci oamenii care au bani așteaptă să vadă ce urmează să se întâmple.”

Mai mult, Radu Călin Timbuș, președintele Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR), a declarat pentru Ziare.com că statisticile cu privire la scăderea sau creșterea prețurilor trebuie să aibă în vedere o sumă de factori care afectează piața la un moment dat și că incertitudinea pieței este dată și de imposibilitatea de a ști deseori dacă scăderea prețurilor se reflectă sigur în cazul imobilelor rezidențiale. ”Este total nerelevant să faci o medie ponderată valorică sau de altă natură între piața industrială și cea rezidențială sau să le mai amesteci și cu cea comercială și/sau administrativă. Fiecare are propria ei evoluție și, mai mult, chiar in interiorul fiecăreia este necesară o segmentare și o analiză a tuturor factorilor specifici care formează valoarea.

Chiar și la ”apartamente” (cum generic se spune), degeaba se fac “statistici și medii la grămadă”, între apartamentele noi și vechi, finisate sau semifinisate, între cele cu dimensiuni mari și mici, între cele cu potențial administrativ și cele strict rezidențiale, cu date preluate din municipiile în extindere laolaltă cu orașe (doar pe hârtie încadrate) cu trend de depopulare, șamd. Dacă vorbim, însă, de un ”indice de evoluție” să nu uităm că el este în dinamică, iar uneori există și sezonalitate în vânzare și/sau închirierea proprietăților pe lângă inerția culegerii, raportării și prelucrării datelor”, a declarat președintele ANEVAR, acesta atenționând nu numai cu privire la incertitudinea pieței, dar și a statisticilor care anunță fluctuații majore într-un timp scurt.

”Un singur lucru poate schimba peisajul incert când vine vorba despre climatul economic, și anume scăderea cât de cât semnificativă a dobânzilor, însă nu este clar în acest moment când se va întâmpla acest lucru. Banca Națională a spus că nu va reduce dobânda de politică monetară. Dar de altminteri, scenariul de bază este că piața imobiliară va continua să scadă”, a conchis Bogdan Glăvan, cu privire la perspectivele viitoare ale pieței imobiliare.

Cu alte cuvinte, dacă scăderea prețurilor la apartamente nu este însoțită și de un viitor cert când vine vorba de evoluția dobânzilor la creditele ipotecare, precum și de o perspectivă încurajatoare în ceea ce privește evoluția inflației și a puterii de cumpărare, o investiție majoră precum cumpărarea unei locuințe vine cu riscuri financiare pe termen mediu și lung.

Sursa: Ziare.com

Post Views: 391